Guide immobilier

Comment acheter et vendre intelligemment…

Extraits

Chapitre : Mon expérience

C'est un immense plaisir pour moi de pouvoir communiquer avec vous, par l'intermédiaire de ce précieux et indispensable médium que constitue ce livre. Cet ouvrage est destiné à quiconque qui souhaite bien investir son avoir durement acquis au fil des ans.

C'est bien humblement que je me permets de vous relater les expériences vécues au cours de mes 25 ans de carrière en immobilier. Je n'aime guère parler aussi longuement de moi-même, mais que voulez-vous « noblesse oblige! » Néanmoins, n'est-ce pas là le meilleur moyen de faire connaissance? Les faits relatés dans ce livre sont réels. Ils ont été vécus. Il y a de quoi vous mettre la puce à l'oreille et même vous faire dresser les cheveux! Ne faites pas l'autruche. Ne vous enfoncez pas la tête dans le sable en vous disant que de tels événements n'arrivent qu'aux autres. Soyez attentif aux moindres détails. Vous ferez connaissance avec un monde en duel constant où seules règnent la loi du plus fort et l'ambition d'empocher la timbale! Les rescapés de cet abus de pouvoir, blessés, meurtris, dépouillés de leur « avoir » sont souvent laissés pour compte. Ils se retrouvent perdus dans la noirceur d'un labyrinthe émotionnel et financier, ne sachant quand la lumière jaillira à nouveau sur eux.
(Mon expérience, page 21)

Après cette aventure, je suis revenue aux constructions neuves de « condominiums divises ». Mes heures de travail me permettaient de voguer vers d'autres occupations, d'autres défis. C'est alors qu'on me proposa d'aller négocier des achats et des ventes pour des investisseurs et spéculateurs étoffés. J'étais emballée par cette idée. Enfin, j'apprendrais l'art de la négociation avec des gros bonnets de la finance!
(Mon expérience, page 30)

Il s'agit d'un monde, d'un mode de vie bien particulier, où tous ces alcooliques du travail se connaissent et épient les faits et gestes de chacun. Inconsciemment, ces individus sont en attente du jour où l'un d'entre eux commettra l'erreur qui le plongera dans une situation financière dramatique. Ainsi pourront-ils s'accaparer pour des « peanuts » les avoirs de celui-ci.

Travailler avec ces experts en la matière était ce qui pouvait m'arriver de mieux au cours de ma carrière. J'attendais ce moment depuis longtemps. Au début, on me chargea de négocier pour eux l'achat de terrains déjà ciblés, et par la suite l'achat d'immeubles.
(Mon expérience, page 31)

Victimes de quoi? De leurs mauvais choix, de leur imprudence, de leur inexpérience, de leur naïveté, de leur incrédulité et, dans certains cas, de leur ignorance en la matière. Bien sûr que c'est triste de voir tant d'individus se faire léser. C'est le pourquoi de ce livre. Plus d'un avait payé trop cher leur acquisition. Certains avaient investi dans un des ces immeubles constellés de trompe-l'œil et coûtant, après coup, une fortune à rénover. D'autres se retrouvaient avec un immeuble à moitié occupé.
(Mon expérience, page 33)

La vente pour taxes nous intéressa, mon associée et moi. D'un commun accord, nous avons décidé d'étudier pendant un an ce style de vente avant d'acheter quoi que ce soit. Nous devions redoubler de prudence, n'y connaissant rien, ni l'une ni l'autre. Nous nous sommes d'abord abonnées à la Gazette Officielle, que l'on peut se procurer au Palais de justice et dans les bibliothèques. De plus, nous avons surveillé les avis publics dans les journaux. Notre étude de marché commençait.
(Mon expérience, page 35)

Chapitre : Les terrains

Voici ce à quoi vous pouvez faire face lors de l'achat d'un terrain. Les histoires que je vous relate sont survenues à des personnes de mon entourage, maintenant aux prises avec des problèmes juridiques.

LE VENDEUR N'EST PAS LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN

Lorsqu'un individu pense à acheter un terrain, c'est qu'il veut y construire la maison de ses rêves. Il commence par feuilleter les petites annonces, il se procure tous les périodiques émis par les agences immobilières, ou encore il prend sa voiture et roule gaiement sur les routes à la conquête de son trésor.

Après quelques appels téléphoniques et quelques visites, il trouve enfin son diamant brut. Ébloui par le site et le prix, il conclut un pacte écrit avec le vendeur et lui remet, par la même occasion, un chèque libellé à son nom, actualisant ainsi son désir d'acheter. Cette façon de procéder est très courante, mais elle comporte un risque. Êtes-vous bien certain que la personne qui vous vend ce terrain et qui encaisse votre chèque en est bien le propriétaire?

Je ne sais pas pourquoi, mais j'ai l'impression de vous entendre rire derrière le bouquin. Laissez-moi vous démonter des faits qui arrivent presque tous les jours. Je ne vous apprends rien en vous disant qu'il existe des personnages étonnamment brillants, sachant vendre et se vendre aisément. Ces individus sont, la plupart du temps, limités dans leurs finances. Regardez autour de vous, je suis persuadée que vous connaissez une personne de votre entourage qui possède ce profil. Ces individus sont continuellement à la recherche d'une méthode rapide et efficace pour faire de l'argent, peu importe le produit à vendre et les moyens employés. Les plus audacieux vont préférer le domaine de l'immobilier pour utiliser leurs talents, car ce genre d'investissement permet de faire de bons coups d'argent.

Ce type d'individu commence par chercher un promoteur de terrains qui en est à sa première phase de développement. Après tout le boniment usuel, il convainc celui-ci de lui vendre un certain nombre de lots à un prix très bas avec en plus une échéance très longue pour finaliser la transaction. Ce stratagème a pour but d'étirer le temps afin qu'il puisse revendre ceux-ci. Les promoteurs qui commencent un nouveau projet acceptent assez régulièrement ce genre de proposition, même si quelques fois le dépôt est très minime ou inexistant. Analysons la technique!
(Les terrains, page 51)

Voyez à quel point la transaction est avantageuse pour un vendeur. Cela lui permet de jouer sur deux tableaux en même temps. C'est pour cette raison qu'ils refusent rarement ce genre d'entente avec des spéculateurs. Cette entente est également utilisée lorsqu'une personne loue une propriété avec l'intention de l'acheter.
(Les terrains, page 53)

« Il a trouvé plusieurs acheteurs et s'envole avec les dépôts avant d'avoir notarié. »

« Il se rend chez le notaire et, au terme d'un arrangement avec le promoteur, c'est celui-ci qui signe l'acte de vente et remet au spéculateur son profit. »

« Il finalise au bureau du notaire, quelques minutes avant votre tour, sa transaction avec le vendeur du projet. Réalisant ainsi un profit substantiel sur votre dos, alors que vous n'étiez pas au courant du fait qu'il n'était pas le propriétaire du terrain au moment où il vous l'a vendu. »
(Les terrains, page 53)

Je suis persuadée que vous auriez préféré avoir cette différence d'argent dans vos poches plutôt que dans les siennes. En allant à la municipalité de la région, et ce, avant d'écrire votre promesse d'achat, vous auriez su immédiatement le nom et l'adresse du vrai propriétaire. Cela vous aurait permis de négocier directement avec celui-ci.
(Les terrains, page 54)

LE TERRAIN A BESOIN DE DYNAMITAGE

Ne connaissant pas la condition du sol et de son sous-sol lors de l'achat, l'acheteur inexpérimenté se retrouve avec des contraintes exubérantes pouvant le dépouiller, voire le ruiner.

Dans plusieurs cas, impossible de terminer la construction en raison d'imprévus qui occasionnent des coûts supplémentaires très élevés. La conséquence : la possibilité d'abandon du projet à cause de coûts trop onéreux ou de faillite. Donc perte de l'investissement.
(Les terrains, page 56)

Que savez-vous du terrain vacant et même boisé que vous achetez aujourd'hui? Comment pouvez-vous être certain qu'il n'y a jamais eu de ces moulins à scies très populaires dans les années 1840 ou d'anciennes usines pour chemin de fer, ou encore des vidanges d'huile déversée dans le sol par des propriétaires d'anciens garages? Une recherche au Bureau de la publicité des droits (bureau d'enregistrement) vous permettra de lire l'historique du terrain et de savoir à quel usage a déjà servi le terrain.
(Les terrains, page 59)

VOUS N'AVEZ PAS ACHETÉ LE BON LOT

Il arrive quelquefois que des erreurs se glissent, volontairement ou involontairement, lors d'un achat. Un propriétaire peut posséder plusieurs lots de terrains. Il vous fait voir un très beau terrain sans vous spécifier qu'il en possède d'autres. C'est le coup de foudre! Vous faites une offre. Un vendeur qui est malhonnête peut écrire sur la promesse d'achat le numéro de lot d'un autre terrain qu'il possède et dont il veut absolument se départir. Il est possible que ce terrain soit dans un ravin ou marécageux. Quelle preuve avez-vous que le terrain que vous avez vu correspond bien au lot écrit sur votre promesse d'achat? Particulièrement lorsque le lot en question n'est pas cadastré.

Vous finalisez votre transaction chez le notaire et quand vient le temps de construire, vous apprenez, en allant chercher votre permis de construction, qu'il est impossible de construire. Que faites-vous? C'est votre parole contre celle du vendeur. Prendre action! Lorsqu'une personne est victime d'un acte de fraude, cela ne signifie pas qu'elle obtienne gain de cause. Que direz-vous au juge pour vous défendre? Que vous aviez confiance en cette personne? Que celle-ci respirait l'honnêteté? Que vous ne saviez pas qu'elle possédait d'autres terrains? Vous avez de fortes chances que le juge vous réponde que vous n'aviez qu'à vérifier avant d'acheter. Avoir le compte de taxes en votre possession au moment où vous faites votre promesse d'achat ne prouve pas que le numéro de lot corresponde bien à celui que vous avez vu et acheté. Si cet individu est assez rusé pour vous passer un autre terrain que celui qu'il vous a présenté, il n'est pas assez fou pour vous remettre un compte de taxes autre que celui du terrain qu'il essaie de vous passer. N'est-ce pas?
(Les terrains, page 64)

Chapitre : Les propriétés

FAIT VÉCU

Voici une preuve de ce que j'avance. Je vais vous relater la vente d'une de mes propriétés située sur le Plateau Mont-Royal. C'est le seul endroit où je n'ai pas déménagé avant cinq ans.

Lorsque je visitais cette propriété la première fois, ce fut le coup de foudre. Une maison de deux étages qui possédait un sous-sol de plus de huit pieds de haut. Ce duplex avait été converti en cottage de style loft (aires ouvertes). L'intérieur avait été rénové artisanalement et ressemblait à un chalet rustique. Une petite maison de campagne en plein centre ville! De grosses poutres de bois, provenant certainement de vieilles granges, servaient de support à la moitié du plancher qui restait de l'étage supérieur. Quel toit cathédral! Les murs mitoyens furent mis à nu, laissant voir les vieilles briques usées par le temps. Une fausse fenêtre dans la salle à manger donnait sur un solarium vitré de haut en bas. Celui-ci étant un ajout fait à la maison par l'un des anciens propriétaires. La cheminée du foyer n'en finissait plus de monter! Elle avait quand même deux étages à franchir avec ce toit cathédral! C'était impressionnant.

Cette propriété avait plus de cent ans et je l'aimais. J'avais l'impression qu'elle était vivante et qu'elle avait tant d'histoires à me raconter. Elle semblait avoir une âme, et les vibrations y étaient bonnes. Elle comblait mes besoins en tout point. Je voulais une place pour peindre, et ce, dans un décor chaleureux. Elle l'avait! En inspectant la maison, je n'avais nul besoin d'un expert pour me rendre compte que les travaux avaient été exécutés par des bricoleurs amateurs et que le système « D » avait été utilisé plusieurs fois. Un néophyte en la matière aurait pu s'en apercevoir. Tout était tellement rustique et artisanal. Le plancher du rez-de-chaussée était tout croche. Cela est normal sur le Plateau, car les maisons travaillent à cause du sol glaiseux. De plus, il ne faut pas oublier que la maison était très âgée. La porte d'entrée en bois, mal ajustée, laissait passer l'air. Aucune isolation dans toute la maison. Les énormes poutres au plafond du solarium démontraient la présence d'infiltration d'eau qui provenait des joints entre les vitres et les poutres qui lui servaient de toiture. Le plancher du sous-sol était recouvert de lattes de bois d'au moins quatre pouces de largeur, et l'espace entre les planches était d'environ ¼ de pouce. Il y avait deux entrées électriques. Le balcon était à refaire, et les fenêtres à changer, mais le plus inusité se trouvait dans la cour. Les anciens propriétaires y avaient installé une piscine creusée qui s'étalait jusqu'au fond de la cour du voisin. Loin de moi l'idée de partager une piscine avec un voisin! Donc, je dus acheter les deux propriétés. Celle d'à côté, je l'ai achetée avec une amie, dans le but de la revendre après l'avoir rénovée. La dénivellation du plancher de cette maison était supérieure à la mienne.Le plancher décalait de quatre à cinq pouces dans la partie avant du rez-de-chaussée. Comme le mari de mon associée est ingénieur et qu'il s'y connaissait dans ce genre de travaux, nous avons redressé le plancher de celle-ci, changé la brique extérieure ainsi que les fenêtres et les portes des deux maisons. Nous avons également rempli la piscine de terre pour en faire un stationnement, sauf de mon côté de cour, où j'ai fait installer un spa en fibres de verre dans le trou de l'ancienne piscine. Ensuite, nous avons séparé les deux terrains par une clôture. Nous avons revendu l'autre propriété avec un très bon profit.

Avant d'acheter, nous avions quand même fait notre recherche. Au Bureau de la publicité foncière, nous avions remarqué que les deux maisons avaient été vendues plusieurs fois depuis quelques années et que leur prix baissait chaque fois. Nous nous demandions pourquoi. Ne voulant courir aucun risque, nous les avons fait inspecter par un professionnel. Trop de choses étaient bizarres. Entre autres, les poutres de soutien avaient été enlevées et réinstallées ailleurs. L'inspecteur me rassura, m'expliquant que le travail avait été bien fait. Ensuite, ce fut l'examen de l'ajout des solariums et de l'eau qui s'infiltrait. Pendant l'inspection, on découvrit également qu'une partie de l'installation électrique de la piscine était dans l'autre maison et l'autre partie, dans la mienne. Nous avons corrigé ce défaut.

J'étais consciente des défauts de la maison, ainsi que des coûts que je devais injecter pour rénover ce petit bijou. Une fois aménagée, j'y ai vécu heureuse, malgré les petits inconvénients qui se sont produits par la suite. J'ai eu un court-circuit électrique, la toiture du solarium continua à couler, même après avoir refait les joints.

Le pire était à venir. Les propriétaires qui m'avaient vendu la maison n'étaient pas ceux qui avaient fait les travaux. Tous les précédents propriétaires avaient reçu des avis de non-conformité de la ville pour l'ajout des solariums. Ils paniquèrent et voulurent se débarrasser des deux propriétés. Voilà la raison pour laquelle, depuis 10 ans, les deux maisons se vendaient si souvent. C'est ainsi que je me suis retrouvée avec le problème sur les bras, seule contre les inspecteurs de la ville. Évidemment, les anciens propriétaires ne m'avaient pas mise au courant de ce fait important. Lors de mes recherches, je n'avais rien trouvé au Bureau de la publicité des droits qui mentionnait ce détail. J'ai reçu un avis de la ville plus d'un an après avoir acheté. Mon voisin également. La ville nous enjoignait d'arrêter immédiatement les travaux en cours. Le plus drôle, c'est qu'il n'y en avait aucun. Je m'informai auprès de la ville afin de savoir de quels travaux il s'agissait. L'inspecteur m'expliqua l'histoire. Cela traînait depuis 10 ans. La lettre mentionnait que nous avions trois mois pour rendre le solarium conforme aux exigences de la municipalité. Immédiatement, mon voisin voulut prendre une action contre moi pour vice caché. Je l'ai rassuré en lui disant que j'étais dans la même situation que lui et que je m'en occupais.

Après réflexion, je suis allée consulter ma voisine de droite. Elle était propriétaire de sa maison depuis près de huit ans. Tout comme nous, sa maison possédait également un solarium. Donc, il y avait des chances pour qu'elle ait le même problème que nous. Elle me raconta qu'effectivement, après avoir acheté sa maison, elle avait reçu une lettre de la ville, tout comme nous. Elle entama des procédures judiciaires avec la municipalité et elle gagna sa cause. À l'époque où les solariums furent construits, la ville avait obtenu un jugement en sa faveur contre les propriétaires qui avaient exécuté les travaux. La ville n'a rien fait à la suite de ce jugement pour arrêter les travaux, alors qu'elle tenait les coupables. Elle les a laissés terminer les travaux. Il faut pardonner, ce sont des fonctionnaires qui y travaillent et ils sont très occupés. Il ne faut pas trop les presser, même avec un jugement de la cour en main. Ces propriétaires en défaut se dépêchèrent de terminer les travaux et de revendre les propriétés pour ensuite disparaître du décor. Depuis ce temps, la ville cherchait un autre coupable.

Ma voisine me donna son numéro de jugement dans le but de m'aider dans mes débats avec les inspecteurs. Bien entendu, je l'ai montré à mon voisin pour le rassurer. Celui-ci, toujours en panique, continua la négociation avec l'inspecteur, cela sans m'en informer. Il ne voulait pas de problème. Je me suis rendue au Bureau des permis et je fis sortir les dossiers, sans lui parler du cas de ma voisine de droite. Je préférais garder cette information comme porte de sortie pour un règlement final. En discutant avec l'inspecteur, il m'apprit que les avis de non-conformité n'étaient jamais signalés au Bureau de la publicité des droits. L'acheteur doit s'informer lui-même au Bureau des permis. J'appris également que le notaire ne fait jamais cette recherche, car il fait signer le vendeur comme quoi celui-ci n'a jamais reçu un tel avis! Conséquence : si le vendeur a menti, vous devrez entreprendre une action contre lui. Des frais auraient pu être évités si cette recherche avait été faite. Ça ne prend que 10 minutes à vérifier, je ne comprends pas pourquoi les notaires ne le font pas!

Continuant à discuter avec l'inspecteur, je lui ai demandé pourquoi l'avis mentionne que je dois exécuter des travaux alors qu'il sait pertinemment que ceux-ci ont été faits il y a près de 10 ans. Nerveux, il me répondit qu'il n'y avait qu'une seule formulation de lettre pour les avis de non-conformité, cela peu importe le cas. Voulant changer de sujet, il essaya de m'amadouer en m'expliquant qu'il ne voulait pas démolir le solarium. Il souhaitait seulement l'examiner et me mentionner les corrections à y apporter. Comme je suis très curieuse, j'ai joué le jeu avec lui jusqu'au bout.

Le rendez-vous fut pris pour le lendemain matin, chez moi. Après avoir tout examiné, il me donna la liste des travaux à faire : le revêtement extérieur n'était pas conforme (vinyle), il manquait six pouces dans la largeur du solarium, et ainsi de suite. Bref, cette facture aurait pu me coûter près de 15 000 dollars.

Le comble de tout, c'est qu'il voulait que je paye également le coût du permis qui n'avait jamais été demandé! Je me suis mise à rire et lui ai dit de sortir de chez moi, que nous irions en cou, si cela était nécessaire! J'ai cru lui faire peur. Mais quelques mois plus tard, il me retourna la même lettre. Cela n'avait aucun sens! Fâchée, je retournai voir ce monsieur. Cette fois-ci, je lui demandai de me sortir les trois dossiers (le mien ainsi que celui de mes deux voisins). À cette demande, il commença bégailler avant de me dire que le dossier de ma voisine était classé à la voûte. Je lui demandai pourquoi le dossier de ma voisine était classé, puisqu'elle devait avoir les mêmes problèmes que nous. Il me répondit qu'elle avait exécuté les travaux de réfection il y avait fort longtemps. Ce mensonge m'exaspéra. Alors, je lui donnai le numéro de jugement de ma voisine, tout en mentionnant qu'elle avait eu gain de cause contre la ville. En colère, je lui dis également de ne plus nous envoyer aucune lettre concernant cette affaire. Sauf une, certifiant que la municipalité a classé définitivement les deux dossiers restants. De plus, cette lettre, je la voulais très rapidement, sinon j'allais prendre une action contre la ville pour harcèlement. Quelque temps plus tard, nous avons reçu cette fameuse lettre attestant que les dossiers étaient classés à jamais!

La leçon que j'en ai retiré est que maintenant, lors de mes recherches, je me rends également au Département des permis afin de vérifier s'il n'y a pas d'avis de non-conformité ou d'omission de permis qui y traînent quelque part. Je demande à l'inspecteur de tout me confirmer par écrit.

Lorsque j'ai vendu la propriété, cinq ans plus tard, j'ai mentionné sur l'offre que le toit du solarium coulait, que la toiture serait bientôt à refaire, que l'air entrait par la porte, que le plancher avait une dénivellation, que le moteur de la piscine datait de cinq ans et que je n'en donnais aucune garantie. J'ai ouvert la piscine et fait fonctionner les jets du tourbillon pour démontrer que tout était fonctionnel, même s'il était trop tôt pour la saison. Ensuite, j'ai demandé à l'acheteur de signer de ses initiales chacun des éléments écrits. N'oubliez jamais que ce n'est que de la mécanique et que tout peut lâcher du jour au lendemain. J'ai réalisé un peu moins de profit, mais je me suis évitée des procédures judiciaires.
(Les propriétés, pages 126 à 131)

Chapitre : Les chalets

UNE PETITE HISTOIRE VRAIE

Voici l'histoire d'un copain qui acheta, en 1997, une bicoque pas chère qu'il voulait transformer en résidence principale coquette et chaleureuse. Il avait déjà acheté lorsqu'il me parla de sa maison. Il n'avait effectué aucune recherche au préalable, se fiant à l'agent d'immeuble qui négociait la transaction.

Voici ce à quoi il dut faire face.

Il commença les travaux de rénovation avec un ami expert en ce domaine. La maison était minuscule, donc pas besoin de faire de plan. Ils travaillèrent ainsi, à tâtons. Avec un budget d'environ 15 000 $, ils croyaient pouvoir y arriver. Afin d'économiser sur la main-d'œuvre, ils exécutèrent eux-mêmes les travaux de réfection.

Pendant la rénovation, il arriva toutes sortes de petits imprévus. L'eau manqua dans le puits. Après l'inspection de celui-ci par un professionnel, ils furent informés que les veines du puits s'étaient refermées. L'agent d'immeuble avait oublié d'informer mon copain que la maison n'était plus habitée depuis des années. Donc, le puits n'a pas été utilisé depuis ce temps. C'est la raison pour laquelle les veines se sont refermées. C'est comme une personne qui se fait percer les oreilles, si elle n'utilise pas de boucles d'oreilles pour oreilles percées, le trou va se refermer. Il fallut hydrofuger le puits, C'est-à-dire faire sauter les veines par pression en y versant plus de 1 200 gallons d'eau. Cela lui coûta 1 700 $ pour quatre à cinq heures de travail. Les rénovations à l'intérieur de la maison allaient bon train. À l'automne, le toit se mit à couler abondamment. Mon ami venait tout juste de finir de peinturer le nouveau placoplâtre (gyproc). Un autre 1 500 $ pour refaire la toiture. Il ne savait pas que la toiture était à refaire, et évidemment ce montant n'était pas prévu dans son budget. De plus, ils ont dû recommencer certains travaux intérieurs. On doit toujours commencer par examiner la toiture avant d'entreprendre des travaux importants à l'intérieur.

Lorsque vint le temps de faire vider la fosse septique, on lui dit que son baril d'acier ne contenait que 60 gallons, capacité trop petite pour deux personnes. De plus, il n'était plus utilisable, étant trop usé et non conforme aux normes municipales. En changeant sa fosse septique, il dut également refaire son champ d'épuration. Comme il voulait économiser sur les coûts du champ d'épuration, un ami lui suggéra de patenter une installation assez inusitée. Aucune municipalité n'accepterait une telle installation. Il sortit un tuyau qui se déverse tout bonnement, sur le terrain. Il ne faut pas oublier que la propriété est presque en plein bois. Un jour où l'autre, quelqu'un s'en rendra compte, et mon ami risque de payer cher la facture. Après les travaux, ils s'aperçurent qu'ils avaient oublié d'installer une sortie d'air pour la plomberie.

Habituellement, celle-ci se fait par l'intérieur de la maison et sort sur le toit. Ne voulant pas défaire les travaux intérieurs, ils l'installèrent par l'extérieur.

Lorsque l'hiver arriva, il apprit qu'il était responsable de l'entretien de sa rue. Au mois de février, il se retrouva avec une inondation dans la maison. Celle-ci n'était pas isolée et les tuyaux non plus. Cette année, il prévoit refaire le balcon, qui est pourri. Il fait également partie de ceux dont une poutre a été grugée afin d'y installer une porte. Celle-ci se trouve à être dans sa cave en terre et touche directement les fondations! Ceci est le travail d'un ancien propriétaire qui voulait accéder à sa cave par l'extérieur plutôt que par une trappe intérieure, située dans le plancher.

Je crois que mon copain va se souvenir longtemps de sa première rénovation. Je ne crois pas qu'il commettra deux fois la même erreur. D'ailleurs, il a été mon premier client. Il a acheté ce livre avant même qu'il ne soit terminé. Les 15 000 $ prévus pour la rénovation lui reviennent à plus de 25 000 $, et il n'a pas encore terminé!

Mon copain a probablement acheté trop vite. Son calcul n'était pas aussi avantageux qu'il l'espérait. Une recherche plus approfondie, ainsi qu'un examen minutieux de la propriété lui auraient probablement fait changer son fusil d'épaule. Il a peut-être été motivé par son obsession à obtenir un prix très bas ou par le manque de patience à consacrer le temps nécessaire à fouiller et à débroussailler cette région qu'il aimait. Il aurait certainement trouvé une maison mieux entretenue que celle qu'il a achetée. Le prix aurait été probablement plus élevé. Mais si on calcule le prix d'achat et qu'on additionne tous les coûts occasionnés par ces rénovations et ces imprévus, qui lui causèrent plusieurs maux de tête, le coup en aurait peut-être valu la chandelle. Le prix des maisons dans cette région est abordable. Ne vous en faites pas pour lui, car maintenant il est très heureux dans sa belle petite chaumière.

Une fois encore, l'impulsivité, l'émotion et l'empressement ont joué un très grand rôle dans le choix de cet homme.
(Les chalets, pages 143 à 145)

Chapitre : Les maisons neuves

RÉCAPITULATION DES DONNÉES IMPORTANTES

Faites une recherche complète, comme spécifié au chapitre sur les terrains et les propriétés.
Vérifiez également qui sont les propriétaires des compagnies qui ont un lien financier avec le constructeur (voir au Bureau des incorporations).
Parlez à des personnes qui ont transigé en tant qu'acheteur avec ce constructeur et qui habitent sur un autre projet que celui que vous convoitez.
Protégez-vous contre les hypothèques légales (privilèges).
Exigez les numéros de séries, les modèles, les marques des matériaux utilisés.
Négociez afin d'obtenir des suppléments ou faites baisser le prix, ou encore les deux à la fois.
Vérifiez auprès de l'APCHQ ou l'ACQ, selon le cas, leur numéro accréditation.
Vérifiez auprès de la Chambre des notaires les plaintes pouvant être à l'actif du notaire responsable de conclure les transactions du projet.
Informez-vous également sur les réalisations de l'architecte du projet.
Quelles sont les autres réalisations du constructeur? Où sont-elles situées?
(Les maisons neuves, page 172)

Chapitre : Les condominiums

UNE CONSTRUCTION DE BÉTON N'EST PAS SYNONYME D'INSONORISATION

Je connais des constructions en bois qui sont mieux insonorisées que celles en béton. Peu importe l'épaisseur de celui-ci, le béton est une vraie caisse de résonance. Il est également conducteur de bruit. De plus, si vous installez un plancher de bois directement sur celui-ci, vous amplifiez le bruit d'impact (le bruit des pas). Les normes minimales d'insonorisation sont d'environ 50 décibels ou I.T.S. (indice de transmission sonore). Personnellement et c'est également l'avis de bien des résidents de ces immeubles, cela est insuffisant lorsqu'on vit dans un édifice à habitations multiples.

Pour mesurer les effets du bruit, on a recours à deux valeurs d'indices acoustiques. La première est la capacité d'un plancher ou d'un mur à résister au bruit ambiant et aérien (sons, télévision, musique et autres). La deuxième est l'indice d'impact (bruit de pas, de porte de garage, de chute à déchets, de porte d'ascenseur, de la cage d'escaliers).

Un plancher possédant huit pouces et plus d'épaisseur de béton donnera un bon rendement pour le bruit aérien. Cependant, le bruit d'impact peut être intolérable lorsque le plancher n'est pas recouvert des matériaux qui insonorisent l'unité, comme un sous-tapis et de la moquette. Lorsque vous frappez sur un plancher, une colonne ou un mur de béton, la vitesse du son est extrêmement rapide. Elle utilise la masse et se propage partout. Vous avez l'impression que le bruit provient d'en haut ou de l'appartement d'à côté, alors qu'il peut provenir du garage et se situer à l'opposé de votre appartement.

Il existe différents matériaux et plusieurs façons d'insonoriser un appartement. Il serait trop long et trop complexe de les énumérer dans ce livre. Un laboratoire de son vous guidera sur la qualité acoustique de l'immeuble et de votre appartement. Il existe tant de facteurs qui peuvent diminuer rapidement le nombre de décibels : les fenêtres et les portes patios de mauvaise qualité ainsi que chaque trou percé dans un mur pour une prise de courant, de téléphone, etc. Mieux vaut connaître les composantes des murs et des planchers avant d'acheter.

L'architecte du projet devrait être en mesure de certifier aux acheteurs l'indice I.T.S. de l'appartement et de l'immeuble. Un laboratoire de son devrait être en mesure de confirmer ou de contredire le coefficient établi par l'architecte.

Il a besoin pour son analyse d'une copie des plans originaux, où on y démontre le système utilisé pour l'érection des murs et la fabrication du plancher, ainsi que les marques et numéros de modèles des matériaux utilisés.
(Les condominiums, page 178)

Pour les murs mitoyens (ceux qui touchent à un autre appartement ou à un corridor), une construction des murs en quinconce s'avère une méthode idéale pour insonoriser un appartement. Quand on installe des isolateurs de support entre les murs de corridor et les murs mitoyens, cela coupe les vibrations. Construire un mur en quinconce signifie que les 2 X 4 installés à la verticale sont en alternance de chaque côté des 2 X 6, qui sont installés à l'horizontale. Ensuite, on doit remplir les espaces de laine acoustique et installer les deux panneaux de placoplâtre (gyproc). Le contact se fera seulement à tous les deux 2 X 4. Cette façon d'ériger un mur est plus efficace. Elle insonorise davantage, comparativement à la manière courante qui est d'aligner sur le même côté des 2 X 6, qui se trouvent à l'horizontale, les 2 X 4, qui sont à la verticale.

Bien entendu, ce dessin n'est qu'une représentation afin de vous faire comprendre l'aspect d'un mur en quinconce. Étant donné que je n'ai trouvé aucune illustration expliquant cette érection de mur, j'ai dû moi-même dessiner ces figures. Même si elles ne sont pas à l'échelle, elles ont pour but de démontrer l'alternance des 2 X 4 face aux 2 X 6 dans un mur en quinconce, comparativement à un mur conventionnel.
(Les condominiums, page 180)

Chapitre : Les multilogements

Une autre bonne raison de visiter chacun des appartements.

Sur les détails descriptifs que le vendeur vous a remis, il a peut-être mentionné que deux ou trois logements sont vacants. Dans la réalité, il se peut qu'il y en ait le double ou plus encore. Dans ce cas, le vendeur remet à l'acheteur de faux baux avec des noms fictifs. C'est inimaginable le nombre d'acheteurs qui acquièrent sans visiter chacun des logements. Ils prétendent ne pas avoir le temps ou ils croient sur parole. Il peut également arriver que ce soit le propriétaire vendeur qui essaie de vous convaincre de ne visiter qu'un modèle de chaque logement. Il donnera probablement pour raison qu'il ne faut pas apeurer les locataires avec cette vente éventuelle.

C'est à vous d'exiger de visiter tous les appartements. Ne vous demandez pas pourquoi il y a autant de litiges qui traînent en cour à propos de l'immobilier. Vous connaissez la réponse. Imaginez la scène! Vous achetez de bonne foi un immeuble à logements multiples. Après avoir légalisé votre transaction au bureau du notaire, vous vous rendez compte que l'immeuble est à moitié vide. De plus, parmi les locataires qui restent, il y a eu des modifications du prix du loyer. Si cela ne vous provoque pas un mal de tête carabiné, je l'ai pour vous! Il vous reste toujours un recours en justice, car vendre un bien en omettant volontairement de déclarer tous les tenants et aboutissants des états financiers constitue une fraude commerciale. Encore là, quel cauchemar! Que de temps, d'argent et d'énergies perdus! Ce n'est certainement pas ce à quoi vous espérez quand vous prenez bâtisse.

Lorsque vous visitez les logements, les gens aiment parler et être écoutés. Ils se feront un plaisir de vous défiler tous les défauts de l'immeuble. Encore là, vous devez avoir une juste mesure, car certains exagèrent les choses. Personne d'autre que vous-même ne peut déceler une telle tromperie. Donc, soyez vigilant, car plusieurs vendeurs ont plus d'un tour dans leur chapeau. Lorsqu'un tel drame arrive et vient bouleverser la vie d'un individu, qui, du vendeur ou de l'acheteur, est le plus fautif? Est-ce le propriétaire vendeur qui fraude ou l'acheteur, insouciant et naïf? À vous de répondre.

Si vous n'êtes pas familier avec ce genre d'immeuble, faites appel à un ingénieur-conseil quand viendra le temps de faire inspecter la bâtisse. Quant aux autres recherches à faire sur l'immeuble, voir le chapitre sur les propriétés.

Seul votre jugement, votre intuition, la qualité de votre recherche et une fouille scrupuleuse feront que cet immeuble puisse être un investissement rentable.
(Les multilogements, page 219)


Chapitre : L'assurance-vie hypothécaire

Le but de ce livre étant d'informer objectivement le consommateur, je continuerai donc ici à le faire en vous diffusant le maximum d'informations. Nous entrons dans un sujet qui soulève la controverse : est-ce mieux de prendre une assurance hypothèque avec un courtier en assurances ou avec une société prêteuse?

Lors de mes achats immobiliers, j'ai toujours privilégié les courtiers en assurances plutôt que les institutions prêteuses. Sincèrement, je ne savais trop pourquoi. Une intuition peut-être? Au cours de mon parcours professionnel dans le domaine de l'immobilier, j'entendais souvent parler de problèmes survenant lors de réclamations faites par des clients, des amis, ou des proches. Mais je n'ai jamais été plus loin pour en savoir davantage sur le sujet, jusqu'au jour où mes parents furent victimes d'une injustice commise par une société prêteuse. Lors de la première édition de ce livre, je n'en savais pas assez sur les assurances hypothécaires pour vous informer. De plus, je ne connaissais personne qui pouvait me donner l'heure juste à ce sujet. À force de fouiller et de poser des questions, j'ai rencontré quelqu'un qui m'a référée à un agent d'assurances demeurant dans la région de Joliette. Les éloges que j'ai eus de cette personne ont attisé ma curiosité. Il se nomme Ken Battah et travaille chez Multi-Vie, courtier d'assurances. Vous trouverez, si cela vous intéresse, ses coordonnées dans les références personnelles de l'auteure, à la fin du livre.

J'ai donc pris rendez-vous avec ce monsieur et je n'ai pas été déçue de cette entrevue. Il est arrivé chez moi avec une pile de documents et de preuves attestant la véracité des informations qu'il me transmettait.

Comme je ne prends jamais rien pour acquis, j'ai vérifié moi-même chacune des données, ainsi que chaque calcul. Donc, je vous suggère de faire comme moi. Voici les points importants à retenir lorsque vous choisissez votre protection en assurance. Tout au long de ce chapitre, je vous donnerai les questions à poser afin que vous puissiez vous-même vérifier la pertinence de ces informations.

Après votre étude, vous aurez ainsi les réponses qui vous permettront de faire un choix judicieux entre une institution financière et un courtier en assurances.

Voici deux questions à poser à une institution financière et à un courtier en assurance lorsque vous achetez une protection en assurance hypothécaire.

La prime croit-elle avec l'âge?
La protection est-elle décroissante?
(L'assurance-vie hypothécaire, page 275)

Dans ce livre, vous découvrirez 13 points saillants concernant l'assurance-vie hypothécaire. Points qui vous permettront de faire un choix adéquat et économisez des milliers de dollars.

Je vous propose également de lire la partie entière de l'introduction du livre et de consulter la table des matières.